Acheter un bien immobilier en France depuis l'étranger : comment éviter le casse-tête ?

Florent Vaudelin

Vous vivez à l’étranger mais aimeriez investir dans l’immobilier en France pour y avoir un véritable pied-à-terre ou pour de l’investissement locatif ? Vous croyez qu’un tel projet nécessite de nombreux déplacements ? D’après Florent Vaudelin, CEO de My expat, il est possible d’investir dans l’immobilier en France sans jamais quitter son pays d’expatriation !

 

Comment limiter voire éviter de devoir effectuer des déplacements en France pour mener à bien son projet d’achat immobilier ?

Un projet immobilier se décompose la plupart du temps en quatre étapes. Chez My expat, chacune de ces étapes peut s’effectuer sans avoir à rentrer en France.

La préparation du projet

Avant tout, il est important de cadrer son projet. Savoir s’il tient la route aussi bien techniquement que financièrement.  

La préparation de ce projet consiste donc à vérifier si :

  • Le projet est réalisable techniquement : vérifier que les critères de l’investisseur tels que la surface, la localisation et le budget soient en ligne avec la réalité du marché,
  • Le projet est réalisable financièrement : les non-résidents doivent en effet s’assurer qu’ils peuvent bien emprunter en France. Cela n’est pas systématique. Enfin, une vérification de la capacité d’endettement est effectuée pour chaque projet.  

Ces deux étapes peuvent se réaliser à distance très facilement et l’aide d’un expert est souvent appréciée pour la connaissance du marché immobilier ainsi que l’accompagnement dans les notions financières et notariales.

La recherche d’appartement

Il est possible d’effectuer les recherches à distance mais se déplacer pour visiter peut s’avérer contraignant. Certaines personnes demandent à leurs amis ou à leur famille d’aller visiter mais se retrouvent vite confrontées à leur manque d’expertise et sont gênées dès lors qu’il y a plus de deux visites. Enfin, il est important lors d’un achat d’appartement de prendre en compte un certain nombre d’éléments afin de s’éviter d’éventuelles mauvaises surprises. Ainsi, l’avis d’un expert peut se révéler plus qu’utile.

Les démarches notariales et financières

C’est généralement les démarches que l’on imagine le moins possible réalisables à distance. Et pourtant, nous représentons nos clients auprès des banques ainsi que lors des démarches notariales depuis la création de notre offre.

Pour nous aider dans cette démarche, nous avons développé une plateforme sur mesure de suivi et de gestion de projet immobilier en ligne. Cette plateforme, fermée et sécurisée, permet de collecter toutes les informations nécessaires à la gestion du projet de chacun de nos clients.

Pour la partie notariale, une procuration signée de la part de nos clients nous permet de le représenter et de signer à leur place. Pour la partie financière, les procurations ne sont pas possibles : tout se passe donc en direct avec l’investisseur. Les banques acceptent de travailler à distance mais elles ne permettent pas de travailler de façon dématérialisée.

Effectuer l’ensemble de ces démarches à distance nécessite beaucoup de coordination et d’expertise. Nous accompagnons d’ailleurs de nombreux clients qui, ayant tenté un premier projet seuls, ont finalement été découragés et ont requis notre aide.

L’acte authentique de vente

Cette dernière étape à distance se fait sous procuration authentique. Cette procuration doit être signée au consulat. Le non-résident peut donner procuration à un expert ou à un membre de sa famille.

Pour résumer, il est possible d’investir dans l’immobilier en France sans avoir à se déplacer. Il est possible de le faire soi-même mais cela comporte certains risques et prend beaucoup de temps.

Quelles démarches peuvent être déléguées à un chasseur immobilier en France ?

Un chasseur immobilier prend en charge les étapes allant de la recherche du bien jusqu’à la négociation de l’offre. La gestion de la transaction immobilière dans son ensemble, notamment la partie financement ainsi que la représentation pour les procédures notariées ne peuvent être déléguées à un chasseur immobilier. À la différence de My expat qui représente ses clients investisseurs pour organiser l’intégralité d’un projet.

En tant qu’expatrié, est-il plus difficile d’obtenir un prêt bancaire en France pour son projet immobilier ?

Oui, il est indéniable qu’il est plus difficile d’obtenir un prêt. La première question à se poser en tant qu’expat est : puis-je emprunter ? Il faut connaître le maximum de sa capacité d’endettement. Elle doit idéalement être supérieure à 100 000 ou 200 000 €. Il faut ensuite vérifier le montant de son apport car les banques en France demandent beaucoup plus d’apport pour les non-résidents que pour les résidents Français. Lorsque l’on est non-résident, les banques vont demander 20 % d’apport plus les frais de notaire (8 %) dans plus de 90 % des cas. Cela revient donc à 28 % d’apport sur un prix donné d’appartement. Par exemple, pour un appartement à 200 000 €, si on arrondit les 28 % à 30 % parce qu’il y a toujours des frais financiers en plus, il faut 60 000 € d’apport.

L’obtention du prêt dépend aussi du type de contrat de travail du non-résident. En France, les banques ont des grilles qui sont liées à la fois au pays de résidence et au type de contrat. Si vous êtes non-résident et que vous avez un contrat français de détachement à l’étranger (c’est ce qu’on appelle les anciens contrats d’expat), vous êtes considéré comme un résident français dans la grille de risque des banques. Il est alors beaucoup plus simple d’emprunter. Le second cas de figure, qui est le cas le plus commun, est celui du non résident qui a signé un contrat local. Les banques vont faire attention et regarder pour quelle entreprise travaille le non-résident. Plus l’entreprise est grosse et connue, plus la banque va accepter de financer. Si le non-résident est indépendant ou chef d’entreprise, peu importe sa rémunération, aucune banque n’acceptera de financer son projet.

Pour en savoir plus :

Rendez-vous sur myexpat.fr.

Date de publication : 22 nov 2016

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