Propriétaires expatriés : que faire de son logement en France ?

Que faire de son logement pendant l'expatriation ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en France mais vous vous installez à l’étranger… Selon votre situation, différents choix s’imposent : vendre ou conserver un appartement tout en percevant un revenu supplémentaire. François Ulmann, associé gérant d’Actibail, une société spécialisée en gestion locative livre ses conseils aux propriétaires expatriés.

En cas d’expatriation, comment savoir s’il est plus avantageux de vendre ou au contraire de conserver son logement afin de le mettre en location ?

La situation de chaque propriétaire est différente. De nombreux paramètres entrent en ligne de compte : professionnels, familiaux, fiscaux ou encore patrimoniaux.

Il faut par exemple prendre en compte la date d’acquisition du bien mais aussi parvenir à mesurer la probabilité de succès de l’expatriation et les chances de retour en France. Pour de nombreux expatriés, il est important de conserver un point d’attache dans leur pays d’origine et un appartement constitue une sécurité et un point de chute en cas de retour. Enfin, il faut également se poser la question de la diversification de son patrimoine et mesurer l’importance de conserver un bien dans la zone Euro, où la monnaie est stable et les chances de plus-value à long terme sont importantes.

Il faut prendre conscience que sortir du marché immobilier parisien pour éventuellement y revenir dans 3 ou 5 ans est risqué. Aurez-vous les moyens de racheter un appartement à Paris avec un marché immobilier qui aura sans doute évolué nettement à la hausse ?

Ce qui est certain, c’est que l’immobilier locatif est aujourd’hui un placement remarquablement sûr et rentable. Bien géré, la location de votre bien immobilier vous apportera un revenu fixe supplé-mentaire chaque mois. Ce dernier peut notamment aider certains expatriés à faire face à des dépenses supplémentaires liées à leur nouvelle vie à l’étranger ou à combler une perte de revenu liée à l’interruption de la carrière professionnelle d’un des deux conjoints.

Il est également important de rappeler que les propriétaires qui partent vivre à l’étranger n’ont plus à se précipiter pour prendre la décision de vendre. Sous certaines conditions, ils peuvent bénéficier d’une exonération de plus-value limitée à 150 000 euros net imposables, pendant 5 ans après leur départ de France.

Location saisonnière ou location long terme : pour quel type de location opter ?

Sur ce sujet, la réponse est beaucoup plus simple. Contrairement aux idées reçues, la location saisonnière n’est que très rarement plus rentable que la location long-terme. De plus, les règles à respecter pour le propriétaire qui souhaite pratiquer la location saisonnière sont de plus en plus strictes.

Tout propriétaire qui souhaite louer son bien meublé pour une durée inférieure à un an dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne doit au préalable obtenir une autorisation pour devenir « meublé de tourisme ». Votre seul moyen d’échapper à cette obligation d’autorisation est de louer votre résidence principale moins de 120 jours par an. Pour un expatrié, le bien immobilier laissé en France ne peut évidemment pas constituer la résidence principale…

En plus de ces contraintes légales, la location saisonnière entraîne des coûts supplémentaires : un service de conciergerie pour le ménage et les entrées et sorties des locataires mais aussi des ré-parations et rénovations fréquentes pour un appartement qui se dégrade plus vite du fait du pas-sage de nombreux locataires différents. Enfin, la location saisonnière dépend quasiment exclusivement du tourisme. L’activité est donc beaucoup plus sujette à fluctuation qu’avec la location long terme, comme nous avons malheureusement pu le constater ces derniers mois à Paris.

Comment gérer à distance la location de son bien immobilier ?

Pour un expatrié, il est très difficile de gérer soi-même la mise en location de son appartement. La première raison est évidemment la distance qui le sépare de son bien. Mais il est également im-portant de comprendre que la gestion locative est un métier qui fait appel à de nombreuses com-pétences en matière de droit, de fiscalité, de comptabilité, etc. De plus, avec le décalage horaire et des agendas souvent bien remplis, les expatriés n’ont pas la disponibilité et le temps nécessaires pour s’occuper correctement de leur bien et de leurs locataires.

Mieux vaut donc faire appel à un professionnel qualifié. Plutôt que l’agence immobilière du coin de la rue - dont le métier principal est bien souvent plutôt orienté sur la transaction - il faut s’adresser à un spécialiste de la gestion locative pour propriétaires expatriés. Vous êtes ainsi certain d’avoir affaire à un gestionnaire de biens qui connait les spécificités des non-résidents et qui s’adaptera à vos contraintes de temps et de distance.

Quels sont les pièges à éviter ?

Ils sont nombreux ! Justement, le premier piège à éviter est de vouloir faire des économies en gérant soi-même son bien ou, pire encore, en le confiant à un proche. Dans 95 % des cas, le propriétaire va finalement perdre de l’argent parce qu’il ne disposera pas des compétences fiscales, juri-diques ou comptables pour optimiser la rentabilité de son appartement.

Il risque par exemple d’opter pour un type de location (vide ou meublé, saisonnier ou long-terme) qui ne correspond pas à son bien ou à ses besoins. Il risque également de ne pas opter pour le régime fiscal le plus avantageux (impôts fonciers ou BIC) et d’oublier de déduire certaines dépenses de sa déclaration d’impôts.

Autre point très important et difficile à apprécier pour quelqu’un qui ne connait pas parfaitement le marché immobilier : fixer un loyer optimal. Souvent, les propriétaires ont tendance à surévaluer le montant du loyer de leur bien. Il devient donc difficile de trouver des locataires et une période de vacances locatives nuit à la rentabilité. À l’inverse, certains fixent un loyer significativement trop bas et, en plus de perdre de l’argent chaque mois, s’exposent au risque de la sous-location.

Enfin, il est également nécessaire de faire appel à un professionnel pour trouver un locataire en adéquation avec son appartement. Il faut être vigilant lors de l’évaluation des dossiers des candidats pour s’assurer de choisir un locataire fiable et solvable. Il est également primordial de respecter à la lettre le droit lors de la rédaction du bail, lors de l’état des lieux ou encore en cas de congé par le locataire ou le propriétaire.

Pour toutes ces raisons, il est préférable de faire appel à un professionnel sérieux et qualifié qui vous accompagnera tout au long de votre expatriation. Vous vivrez ainsi vos années à l’étranger en toute sérénité : avec la garantie de percevoir chaque mois un revenu supplémentaire et avec l’assurance que votre appartement est bien entretenu.

Pour en savoir plus sur la gestion locative pour propriétaires expatriés :

Rendez-vous sur actibail.com.

Date de publication : 1 Juin 2017

Autres articles sur le sujet

Acheter un bien immobilier en France depuis l'étranger : comment éviter le casse-tête ?
Les nouveaux outils pour travailler à distance
Ces 5 produits qui manquent tant aux Français de l’étranger
Bon plan : vos colis réexpédiés à moindre coût partout dans le monde par Easy-Delivery !
Choisir de sous-louer son logement pendant son séjour à l'étranger : attention aux formalités
Louer son bien immobilier pendant l’expatriation
Quelle carrière pour les conjoints d’expatriés ?
L’expatriation : atout et défi pour l’enfant
Se marier à l’étranger : mode d’emploi
S’installer à l’étranger : l’inscription auprès du consulat
5 conseils pour bien s’intégrer dans son pays d’expatriation